Zasiedzenie Nieruchomości

Czym jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy występuje? Jak zasiedzieć nieruchomość? Czy w sytuacji korzystania z nieruchomość przez naszych rodziców, a niekiedy i dziadków, i dalszego jej użytkowania przez nas, stajemy się właścicielami?
To tylko niektóre pytania zadawane przez osoby posiadające nieruchomości jednakże nie dysponujące stosownymi dokumentami na podstawie, których byliby ich właścicielami. Chyba nikt nawet w przybliżeniu nie mógłby podać liczby nieruchomości znajdujących się w Polsce, która jest objęta posiadaniem osób nie dysponujących prawem własności. Na wskazaną sytuację złożyło się wiele czynników, w tym zmiany przepisów prawa na przestrzeni lat, tzw. „zbywanie” nieruchomości na podstawie umowy sporządzanej w zwykłej formie pisemnej, jak również okoliczności nazwijmy je półprawnymi i tu wskazać można dla przykładu chaos powojenny i zmianę ustroju, która wówczas nastąpiła.

Wobec powyższego spróbujmy odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań, których wyjaśnienie będzie kluczowym dla oceny czy zasiedzieliśmy, czy też nie nieruchomość.

1. Co to jest zasiedzenie nieruchomości – jest to stan, w którym posiadacz samoistny nieruchomości, po upływie wskazanego w przepisach prawa okresu czasu tj. 30 lat – w przypadku złej wiary i 20 lat w przypadku dobrej wiary, staje się jej właścicielem.  

2. Co to jest posiadanie samoistne nieruchomości – aby zasiedzieć nieruchomość trzeba być jej posiadaczem samoistnym tj. władać nią jak właściciel, inaczej mówiąc korzystać z niej i ją użytkować, w tym dla przykładu pobudować na niej budynek, posadzić rośliny i je pielęgnować lub sadzić płody rolne, dbać o utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, ponosić wszelkie koszty jej utrzymania w tym podatkowe, wykorzystywać nieruchomość na cele gospodarcze. Wszystkie wskazane powyżej, charakterystyczne dla możliwości stwierdzenia samoistnego posiadania, czynności należy wykonywać bez pytania kogokolwiek innego czy można tj. tak jak właściciel, który nie musi mieć niczyjej zgody na korzystanie z własnej nieruchomości. Oczywiście powyższe, w zakresie braku zgody osób trzecich, nie odnosi się do ewentualnych zgód administracyjnych, których uzyskanie jest nałożone przepisami prawa, a występowanie o ich wydanie również może stanowić przesłankę do stwierdzenia posiadania samoistnego. Wskazane okoliczności odróżniają tym samym posiadacza samoistnego od posiadacza zależnego takiego jak najemca, dzierżawca. Ponadto samoistnym posiadaczem nie jest także osoba, która mieszka w domu z jego właścicielem.

W postępowaniu w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia, elementy i czynności składające się na wykazania samoistnego posiadania, trzeba udowodnić przedstawiając stosowne dowody np.: świadków, dokumenty urzędowe, pokwitowania ponoszenia opłat itd.  

3. Czas – dla możliwości stwierdzenia zasiedzenia koniecznym jest również spełnienie warunku upływu określonego czasu tj. 30 lat w przypadku złej wiary posiadacza i 20 lat w przypadku jego dobrej wiary. Jako moment początkowy rozpoczęcia biegu terminu należy wskazać dzień, miesiąc i rok, w którym objęliśmy nieruchomość w posiadanie samoistne.

W tym miejscu zaznaczyć należy, iż do 1 października 1990 r. obowiązywały terminy zasiedzenia o dziesięć lat krótsze, tj. 10 lat dla posiadaczy w dobrej wierze i 20 lat – dla posiadających w złej wierze. Równocześnie jeżeli ten krótszy termin upłynął przed datą 1 października 1990 r., posiadacz stał się właścicielem nieruchomości z upływem krótszych terminów.

4. Co to jest zła wiara – zła wiara występuje wówczas gdy posiadacz samoistny wie, że prawo własności przedmiotowej nieruchomości mu nie przysługuje.

5. Co to jest dobra wiara – dobra wiara występuje wówczas gdy posiadacz samoistny pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, aczkolwiek błędnym, iż jest właścicielem nieruchomości.

Kluczowym dla określenia złej lub dobrej wiary jest rozpoczęcie biegu okresu zasiedzenia czyli świadomość posiadacza w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2014 r. sygn. akt V CSK 579/13).

6. Czy mogę doliczyć sobie posiadanie mojego poprzednika -  tak przepisy prawa (art. 176 k.c.) wprost wskazują, iż jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania poprzednika prawnego na następcę, ten ostatni może doliczyć sobie do okresu biegu zasiedzenia czas posiadania swojego poprzednika. Istotnym jest jednakże to, iż jeżeli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze to następca może dokonać wskazanego doliczenia tylko w przypadku jeśli łączny czas posiadania przez poprzednika i następcę łącznie wynosi co najmniej 30 lat.

7. Jak zasiedzieć nieruchomość – zasiedzenie nieruchomości może stwierdzić jedynie Sąd po przeprowadzeniu postępowania. Tym samym jeżeli spełnione są łącznie przesłanki posiadania samoistnego i upływu czas, posiadacz musi wystąpić do Sądu Rejonowego miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Opłata od wniosku wynosi 2000zł (art. 40 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Jednakże w sytuacji gdy dochód wnioskodawcy nie pozwala mu na poniesienie tegoż wydatku może on złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych w całości lub w części.  

8. czy warto zaczynać sprawę w sądzie – zdecydowanie tak. Należy bowiem pamiętać, iż dopóki nie mamy stwierdzonego zasiedzenia, nie możemy w żaden sposób wykazać, iż jesteśmy właścicielami nieruchomości. Tym samym w sytuacji zgłoszenia się jej właściciela (notarialnego) ma on prawo żądać od posiadacza zwrotu nieruchomości oraz zapłaty odszkodowania, a w sytuacji braku dobrowolnej realizacji wskazanych roszczeń skierować przeciwko posiadaczowi powództwo do sądu. 

 

Radca Prawny Barbara Wrońska        

Podział majątku wspólnego w trakcie trwania małżeństwa

Czy można dokonać podziału majątku wspólnego małżonków jeszcze w trakcie trwania małżeństwa jako czynności prawnej warunkowej tj. odnoszącej skutek dopiero po prawomocnym orzeczeniu rozwodu?

W odpowiedzi na powyższe pytanie należy stwierdzić, iż oświadczenie jednego z małżonków co do podziału majątku wspólnego dokonane jako czynność warunkowa w trakcie trwania małżeństwa, na gruncie prawa polskiego jest nieważne zgodnie z art. 35 k.r. i o. w związku z art. 58 § 1 k.c.

Art. 35 k.r. i o. W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Art. 58 § 1 k.c. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Wobec powyższego brak jest prawnej możliwości dokonywania jakichkolwiek podziałów majątku wspólnego małżonków dopóki trwa wspólność majątkowa małżeńska. Wspólność majątkowa małżeńska tzw. łączna, ulega wyłączeniu wobec zaistnienia jednej z przesłanek prawem przewidzianych, jak również na skutek zawarcia umowy majątkowej na podstawie, której małżonkowie ustanawiają rozdzielność majątkową (przed zawarciem związku małżeńskiego lub w jego trakcie), a także prawomocnego orzeczenia rozwodu. Zawieranie jakichkolwiek innych umów co do podziału składników majątku wspólnego lub składanie oświadczeń przed ustaniem wspólności łącznej jest dokonywaniem czynności prawnych sprzecznych ustawie, tym samym nieważnych.

 Radca Prawny Barbara Wrońska 

Postanowienie w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku - dwa postanowienia ustalające różny krąg spadkobierców

Sytuacja wydania przez Sąd dwóch odmiennych w swej treści postanowień spadkowych nie należy do rzadkości. W praktyce zdarza się, iż spadek po jednym spadkodawcy, na podstawie dwóch różnych postanowień Sądu, nabywa odmienny krąg spadkobierców.

Wobec powyższego należy odpowiedzieć na pytanie co zrobić w sytuacji gdy jesteśmy spadkobiercą, a nasze spadkobranie zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku i nagle ujawnia się kolejny spadkobierca, który również posiada prawomocne postanowienie dotyczące spadku po tej samej zmarłej osobie.

Po pierwsze należy stwierdzić, iż na skutek wydania dwóch orzeczeń dotyczących tego samego spadku w obrocie prawnym występują oba ważne i prawomocne postanowienia, które jednakże w kwestii kluczowej tj. określeniu kręgu spadkobierców pozostają ze sobą w całkowitej sprzeczności.  Dlatego też podejmowanie jakichkolwiek czynności przez jednego lub drugiego spadkobiercę, dotyczących przedmiotów wchodzących w skład masy spadkowej tj. ich sprzedaży, zamiany lub darowizny jest prawnie wykluczonym.

Jedyną drogą ostatecznego ustalenia kręgu spadkobierców jest wznowienie postępowania w niniejszej sprawie. W zależności od tego czy jest się spadkobiercą, wobec którego Sąd wydał postanowienie spadkowe jako pierwszy  czy też jest się „drugim” spadkobiercą, wznowienie, zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów dnia 10 lipca 2012 r. (III CZP 81/11, niepubl.). będzie następować w trybie w trybie:

art. 524 § 2 k.p.c.

Zainteresowany, który nie był uczestnikiem postępowania zakończonego prawomocnym postanowieniem orzekającym co do istoty sprawy, może żądać wznowienia postępowania, jeżeli postanowienie to narusza jego prawa. W takim wypadku stosuje się przepisy o wznowieniu postępowania z powodu pozbawienia możności działania.

lub art. 403 § 2 k.p.c

Można również żądać wznowienia w razie późniejszego wykrycia prawomocnego wyroku, dotyczącego tego samego stosunku prawnego, albo wykrycia takich okoliczności faktycznych lub środków dowodowych, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy, a z których strona nie mogła skorzystać w poprzednim postępowaniu.

Ponadto należy zaznaczyć, iż wznowienie postępowania jest, zgodnie z obowiązującą na dzień sporządzenia niniejszego artykułu, linią orzeczniczą wyłączą prawnie skuteczną drogą ustalenia kręgu spadkobierców. W szczególności art. 679 k.p.c. nie stanowi podstawy uchylenia kolejnego prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po tym samym spadkodawcy.

Należy również pamiętać o treści art. 1028 k.c. chroniącego nabycie prawa należącego do spadku na rzecz osoby trzeciej działającej w dobrej wierze w sytuacji gdy do rozporządzenia tymże prawem doszło przez osobę, która uzyskała postanowienie w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku lub poświadczony akt dziedziczenia jednakże spadkobiercą nie jest. Tym samym w przypadku wykrycia, iż w sprawie stwierdzenia nabycia spadku po tym samym spadkodawcy istnieją dwa lub więcej postanowienia spadkowe,  niezwłocznie należy podejmować czynności zmierzające do wznowienia postępowania.

Radca Prawny Barbara Wrońska