Translate

piątek, 13 marca 2015

Zasiedzenie Nieruchomości

Czym jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy występuje? Jak zasiedzieć nieruchomość? Czy w sytuacji korzystania z nieruchomość przez naszych rodziców, a niekiedy i dziadków, i dalszego jej użytkowania przez nas, stajemy się właścicielami?
To tylko niektóre pytania zadawane przez osoby posiadające nieruchomości jednakże nie dysponujące stosownymi dokumentami na podstawie, których byliby ich właścicielami. Chyba nikt nawet w przybliżeniu nie mógłby podać liczby nieruchomości znajdujących się w Polsce, która jest objęta posiadaniem osób nie dysponujących prawem własności. Na wskazaną sytuację złożyło się wiele czynników, w tym zmiany przepisów prawa na przestrzeni lat, tzw. „zbywanie” nieruchomości na podstawie umowy sporządzanej w zwykłej formie pisemnej, jak również okoliczności nazwijmy je półprawnymi i tu wskazać można dla przykładu chaos powojenny i zmianę ustroju, która wówczas nastąpiła.

Wobec powyższego spróbujmy odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań, których wyjaśnienie będzie kluczowym dla oceny czy zasiedzieliśmy, czy też nie nieruchomość.

1. Co to jest zasiedzenie nieruchomości – jest to stan, w którym posiadacz samoistny nieruchomości, po upływie wskazanego w przepisach prawa okresu czasu tj. 30 lat – w przypadku złej wiary i 20 lat w przypadku dobrej wiary, staje się jej właścicielem.  

2. Co to jest posiadanie samoistne nieruchomości – aby zasiedzieć nieruchomość trzeba być jej posiadaczem samoistnym tj. władać nią jak właściciel, inaczej mówiąc korzystać z niej i ją użytkować, w tym dla przykładu pobudować na niej budynek, posadzić rośliny i je pielęgnować lub sadzić płody rolne, dbać o utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, ponosić wszelkie koszty jej utrzymania w tym podatkowe, wykorzystywać nieruchomość na cele gospodarcze. Wszystkie wskazane powyżej, charakterystyczne dla możliwości stwierdzenia samoistnego posiadania, czynności należy wykonywać bez pytania kogokolwiek innego czy można tj. tak jak właściciel, który nie musi mieć niczyjej zgody na korzystanie z własnej nieruchomości. Oczywiście powyższe, w zakresie braku zgody osób trzecich, nie odnosi się do ewentualnych zgód administracyjnych, których uzyskanie jest nałożone przepisami prawa, a występowanie o ich wydanie również może stanowić przesłankę do stwierdzenia posiadania samoistnego. Wskazane okoliczności odróżniają tym samym posiadacza samoistnego od posiadacza zależnego takiego jak najemca, dzierżawca. Ponadto samoistnym posiadaczem nie jest także osoba, która mieszka w domu z jego właścicielem.

W postępowaniu w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia, elementy i czynności składające się na wykazania samoistnego posiadania, trzeba udowodnić przedstawiając stosowne dowody np.: świadków, dokumenty urzędowe, pokwitowania ponoszenia opłat itd.  

3. Czas – dla możliwości stwierdzenia zasiedzenia koniecznym jest również spełnienie warunku upływu określonego czasu tj. 30 lat w przypadku złej wiary posiadacza i 20 lat w przypadku jego dobrej wiary. Jako moment początkowy rozpoczęcia biegu terminu należy wskazać dzień, miesiąc i rok, w którym objęliśmy nieruchomość w posiadanie samoistne.

W tym miejscu zaznaczyć należy, iż do 1 października 1990 r. obowiązywały terminy zasiedzenia o dziesięć lat krótsze, tj. 10 lat dla posiadaczy w dobrej wierze i 20 lat – dla posiadających w złej wierze. Równocześnie jeżeli ten krótszy termin upłynął przed datą 1 października 1990 r., posiadacz stał się właścicielem nieruchomości z upływem krótszych terminów.

4. Co to jest zła wiara – zła wiara występuje wówczas gdy posiadacz samoistny wie, że prawo własności przedmiotowej nieruchomości mu nie przysługuje.

5. Co to jest dobra wiara – dobra wiara występuje wówczas gdy posiadacz samoistny pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, aczkolwiek błędnym, iż jest właścicielem nieruchomości.

Kluczowym dla określenia złej lub dobrej wiary jest rozpoczęcie biegu okresu zasiedzenia czyli świadomość posiadacza w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2014 r. sygn. akt V CSK 579/13).

6. Czy mogę doliczyć sobie posiadanie mojego poprzednika -  tak przepisy prawa (art. 176 k.c.) wprost wskazują, iż jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania poprzednika prawnego na następcę, ten ostatni może doliczyć sobie do okresu biegu zasiedzenia czas posiadania swojego poprzednika. Istotnym jest jednakże to, iż jeżeli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze to następca może dokonać wskazanego doliczenia tylko w przypadku jeśli łączny czas posiadania przez poprzednika i następcę łącznie wynosi co najmniej 30 lat.

7. Jak zasiedzieć nieruchomość – zasiedzenie nieruchomości może stwierdzić jedynie Sąd po przeprowadzeniu postępowania. Tym samym jeżeli spełnione są łącznie przesłanki posiadania samoistnego i upływu czas, posiadacz musi wystąpić do Sądu Rejonowego miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Opłata od wniosku wynosi 2000zł (art. 40 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Jednakże w sytuacji gdy dochód wnioskodawcy nie pozwala mu na poniesienie tegoż wydatku może on złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych w całości lub w części.  

8. czy warto zaczynać sprawę w sądzie – zdecydowanie tak. Należy bowiem pamiętać, iż dopóki nie mamy stwierdzonego zasiedzenia, nie możemy w żaden sposób wykazać, iż jesteśmy właścicielami nieruchomości. Tym samym w sytuacji zgłoszenia się jej właściciela (notarialnego) ma on prawo żądać od posiadacza zwrotu nieruchomości oraz zapłaty odszkodowania, a w sytuacji braku dobrowolnej realizacji wskazanych roszczeń skierować przeciwko posiadaczowi powództwo do sądu. 
 
Radca Prawny Barbara Wrońska        

Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza